Диана Иванова членува в Националното сдружение „Недвижими имоти” (НСНИ), като в периода 2009-2011 г. е председател на регионалната му структура в гр. Бургас. Член е на Комисията по професионална етика към НСНИ и управител на компания за недвижими имоти. Потърсихме я да ни разкаже какво е характерното за пазара на имоти през отминаващата година и какво можем да очакваме през 2019.

Г-жо Иванова, краят на годината наближава. Каква беше 2018-а за недвижимите имоти. Какви тенденции се очертаха в пазара специално в Бургаска област?

Тази година беше доста динамична за пазара на недвижимите имоти. Интересът беше концентриран основно в големите градове, както беше и през 2017 г., с по-малък интерес във ваканционния пазар. Основно търсенето беше насочено към двустайни и тристайни апартаменти, на добри локации с изградена инфраструктура. Наблюдава се и връщането на доверието към ново строителство и интерес към започващи проекти на територията на град Бургас.

Какви са най-търсените ваканционни имоти?

Ако можем изобщо да говорим за търсене на ваканционни имоти, това са такива, чийто бюджет е в рамките на до 30-40 хил. евро с инвестиционна цел отдаване под наем. Т.е. това са имоти, които са в добре управляеми ваканционни комплекси.

В коя част на региона е предимно съсредоточен интересът към такива имоти?

Сарафово представлява интерес за клиентите, Поморие също е интересен като инвестиция за отдаване под наем на апартаменти. Слънчев бряг, Свети Влас, Равда – те винаги са си стояли като място, което се включва в портфолиото на агенциите и съответно в огледите на клиенти.  

Една от темите, които често се обсъждат в публичното пространство, е високата цена на жилищата. Стигнаха ли цените своя пик или тази тенденция на повишаване ще продължи?

Не мисля, че можем да говорим за някакъв растеж на цените от тук нататък. Това, което наблюдавахме през 2018 г., действително имаше завишение поради слабото предлагане на определен тип апартаменти и съответно търсенето от страна на купувачи. Мисля, че пазарът намери своята равновесна точка на цените и очакваме през 2019 г. те да се запазят.

Какви са основните купувачи на имоти в Бургас и областта?

Като цяло основно на пазара са българите. Има една голяма част от клиентите, които търсят с инвестиционна цел, т.е. покупката е свързана не с жилище, което те ще ползват, а което ще отдават под наем. Различни са като профил клиентите. Има и семейства, които търсят за тяхно ползване – продават по-малък, купуват по-голям апартамент.

Говори се, че през тази година има тенденция да се купува масово „на зелено“?

Зависи от самия профил на купувача. Действително тези, които имат инвестиционна цел, са готови да изчакат и да купят апартамент, който е в строеж. Но много зависи и от това какво ще предложат като продукти строителните фирми, защото когато купуваш инвестиционно, тогава факторите, които те карат да вземеш решение, са много и самите клиенти са доста внимателни. Още повече че се използва и привлечен финансов ресурс от банка, т.е. изплащат се лихви, ползва се кредит и там решението се взема доста прецизно. Така че зависи от строителните фирми и от тяхната политика от тук нататък в това, което проектират и предлагат като услуга на клиента. Освен самия готов апартамент значение има и начинът, по който ще бъде управляван след това имотът.

Какво става с руснаците? Преди 4-5 години те бяха основният клиент на нашия пазар. Каква е ситуацията с тях сега?

Към настоящия момент те продават повече, отколкото търсят да купят, за съжаление. Отливът е въпрос на много дълга тема, която касае и политическото, и икономическото състояние в Русия, както и взаимоотношенията между нашите две държави.

Преди руснаците основните клиенти бяха англичаните, след това дойдоха руснаците, а сега тяхното място българинът ли заема?

Българинът е. В пазара на недвижими имоти има една цикличност. Още повече че България развиваше пазар в последните 20 години и е нормално да има вълни от такива различни групи националности. И едните, и другите клиенти си минаха пред този етап. В момента има, разбира се, чужденци, които са предимно европейци. Те търсят за собствено ползване, ориентирани са към пазара на къщи, по-нискобюджетни имоти и са хора, които са от средна към пенсионна възраст.

Все пак от кои държави са клиентите, от които има най-голямо търсене у нас?

Има клиенти от Англия, от Холандия, от Италия. Купувачи има и от Германия. Руснаците не казвам, че съвсем са преустановили своя интерес, но той не може да бъде някакъв сериозен фактор на пазара, както беше преди.

Каква е ситуацията с пазара на бизнес имоти в Бургас?

Пазарът на бизнес имоти е точно такъв, какъвто е бизнесът в Бургас. Истината е, че нещата са доста слаби откъм сделки в сектора на бизнес имотите. Това е една тема, която може да е предмет на отделен разговор и да бъде дискутирана по-широко с други колеги. Бизнес имотите са за отдаване под наем, продажба на офис площи, а такива почти не се проектират поради слабия интерес в Бургас. А това, което има като готови проекти, трудно се реализира като отдаване под наем и като продажба, за съжаление.

В коя част на града има най-голям интерес от закупуване на жилища?

Не можем да сложим фокуса върху една част само. Както обикновено има интерес в центъра и в жк „Лазур“ като локация, което е най-важното при покупка на имот. „Славейков“ през последните години се разви много добре, за там също има интерес, още повече че санирането на панелните блокове също провокира клиентите да насочат внимание към тези апартаменти. Разбира се, голямото строителство в „Меден рудник“ формира също доста сериозен интерес от клиенти към този жилищен комплекс. Това, което се изгради като инфраструктура в „Меден рудник“, повиши интереса от страна на клиенти.  

Освен като локация влияние при избора на място за покупка сигурно оказва и цената?

Разбира се. Не е еднозначно решението, като купуваш – какво училище или детска градина има, инфраструктура, транспорт и т.н. Естествено, че от значение е и цената и тя е в момента конкурентна, което влияе и на интереса към „Меден рудник“.

Ако се направи една съпоставка с времената отпреди икономическата криза – сега пазарът достига ли вече тези предкризисни нива?

Знаете ли, при един по-задълбочен анализ, обхващащ по-дълъг период, се оказва, че Бургас общо взето няма особено големи отклонения както в процента на спад и повишаване на сделки, така и в цените – както по време на кризата, така и по време на нея, така и след това. Динамиката по-скоро се наблюдава в периферията на града по отношение на ваканционния пазар. Така че не може да говорим за някакви много сериозни амплитуди специално в Бургас. Това е най-вече заради чисто географското ограничение – Бургас не позволява да се разширява по отношение на жилищни райони и съответно това успява да задържи пазара в града в едно добро равновесие.

Вие сте член на Комисията по професионална етика към НСНИ. Постъпват ли жалби от недоволни клиенти при вас?

През последната една година има постъпили много жалби от страна както на купувачи, на потребители, така и на продавачи. Така че бих посъветвала хората, които участват в пазара на недвижими имоти – независимо дали клиенти или продавачи, да си правят едно добро проучване къде отиват и с кого работят, да получават максимално информация какво се случва с тяхната заявка при продажба или при покупка. Защото действително има много лоши и некоректни практики на пазара както от агенции за недвижими имоти, така и от чисто физически лица, които продават, купуват и въобще участват по един или друг начин на пазара на имоти. Нека хората бъдат малко по-внимателни и да вземат добре информирано решение, като тръгват да продават или купуват.

С какво са свързани най-често оплакванията, пристигащи в Комисията?

Те са от най-различен характер, но доста често виждаме жалби по отношение на това, че агенции публикуват оферти, които се оказват нереални, или от собственици, които не са давали права на въпросни агенции да публикуват офертите, или за некоректно поставени цени. Нека взаимоотношенията да бъдат предмет и на някакъв договор, в който страните ясно да договарят правата си и задълженията си по сделките, а не да се работи хаотично, за да се избягват неприятни казуси. Има достатъчно канали, по които може да се проучи кои агенции са наложили коректен модел на работа през годините, минават през обучение, през семинари и са доказали своя професионализъм и може да се разчита на тях.

Какви са прогнозите ви за 2019 г. по отношение на недвижимите имоти – очаквате ли някаква промяна в сравнение с отминаващата година?

Много ще е смело да правя прогнози. Разбира се, всичко зависи от това как ще се развие и политически обстановката в България. Още повече че и местни избори предстоят през 2019 г. Има много голямо значение и това каква ще е културата и какво ще предложи инвеститорът и строителят на пазара, защото купувачите вече са изключително добре информирани, с много малко емоция вземат решения, купуват чисто прагматично. Не на последно място е и политиката на банките. През последните две години видяхме една голяма отвореност от тяхна страна с кредитните продукти, които предоставят на клиентите, така че от банките също много ще зависи каква ще е динамиката на пазара на имоти през следващата година.